Институт комплексного развития территорий (КРТ) жилой застройки, введённый Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ, представляет собой квази-публичный механизм градостроительной политики, затрагивающий конституционные права граждан на жилище и неприкос новенность собственности. Цель исследования – системный анализ правовой природы КРТжилой застройки и оценка эффективности закреплённых законодательством гарантий защиты прав граж дан-правообладателей. Рассматривается понятие КРТ, закреплённое в п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, критерии отнесения территорий к подлежащим комплексному разви тию, порядок принятия решений и подготовки документации по планировке территории. Детально исследуется система правовых гарантий: процедурные гарантии участия граждан в публичных слушаниях (ст. 5.1 ГрК РФ), материальные гарантии компенсации при изъятии имущества – включая право выбора между равноценным возмещением и равнозначным жилым помещением (ст. 32, 32.1 ЖК РФ), – а также гарантия судебной защиты. На основе анализа правоприменительной практики и доктрины выявлены трисистемные проблемы: недостаточная информированность граждан о своих правах и ходе проце дуры КРТ; дискуссионность методики определения размера возмещения; сложность согласования интересов разнородных групп правообладателей. Сделан вывод о необходимости усиления информаци онной открытости процедур КРТ, детализации методики расчёта возмещения с учётом социального капитала гражданина, а также законодательного закрепления жилищных гарантий для собственников объектов индивидуального жилищного строительства и домов блокированной застройки

The comprehensive development of residential areas (CDRA) regime, introduced by Federal Law No. 494-FZ of 30 December 2020, represents one of the most significant recent transformations in Russian urban planning law. By enabling public authorities to initiate large-scale redevelopment of residential territories – including the compulsory acquisition of privately owned dwellings – the CDRA mechanism creates an inherent tension between public interests in urban renewal and constitutionally protected rights to housing and property. This article analyzes the legal nature of the CDRA institution and evaluates the adequacy of statutory guarantees designed to protect the rights of property holders affected by redevelopment projects. The article proceeds asfollows. First, the normative framework is examined: the definition of CDRA under Art. 1(34) of the Urban Planning Code of the Russian Federation, criteria for territorial designation, decision-makingprocedures, and the 2024 legislative amendments that decoupled CDRA boundaries from zoning districts. Second, the system of legal guarantees is assessed across three dimensions: procedural guarantees of citizen participation in public hearings; substantive guarantees of compensation – encompassing the choice between market-value reimbursement and equivalent replacement housing under Arts. 32 and 32.1 of the Housing Code; and judicial review of both designation decisions and compensation determinations. Third, three systemic enforcement deficiencies are identified: inadequate notification of affected residents at early procedur